אדם שהיה בתהליך רכישת דירה, באיזה שלב ואם בכלל הוא יכול להתחיל לדרוש את דמי השכירות או חלק מהם לפני שהועבר למוכרים התשלום האחרון?

עסקת מכר במקרקעין, יכולה להתארך לפעמים הרבה יותר ממה שתכננו הצדדים, מלא מעט סיבות, וייתכן שיחולו עיכובים כגון יורשים, אפוטרופסות, צווי מניעה, וכדו', על כן חשוב להיות סבלניים ולעבור על החוזה ביסודיות, ולא משנה באיזה צד אתם של המוכרים או של הקונים.

לעניין דמי השכירות אין חוק שמעגן את העברת דמי השכירות או חלק ממנה לפני סיום מלוא התשלום. בפרקטיקה המשפטית המקובלת, דמי השכירות יועברו במלואם בעת העברת התשלום האחרון, אלא אם כן קיימת התייחסות קונקרטית בהסכם בין הצדדים.

1. ביטוח רכוש – אם יש לך ביטוח רכוש, תוכל להגיש תביעה לחברת הביטוח ולבקש פיצוי על הנזקים שנגרמו לרכוש שלך. יש לך זכויות ותנאים שונים לפיצוי בהתאם לסוג הביטוח שברשותך.

2. תביעה בבית משפט – אם הנזק נגרם על ידי אדם אחר ויש בו אחריות משפטית, תוכל להגיש תביעה בבית משפט כדי לקבל פיצוי. עליך להוכיח את הנזק, את האחריות של המפריע ואת הקשר הגורם בינם.

3. תביעה לפיצוי מהגורם או האחראי על הנזק – במקרים בהם הנזק נגרם על ידי אדם או חברה מסוימים, תוכל לנסות להגיע לפשרה או לקבל פיצוי מהם באופן ישיר.

4. תהליכים לקבלת פיצוי מבעל הביטוח או מגורם אחר-  ייתכן ויהיו תהליכים נוספים שעליך לעבור כדי לקבל את הפיצוי שאתה מבקש. זה עשוי לכלול גישור, פשרה או פתיחה בהליך משפטי.

לסיכום

כדי לקבל פיצוי על נזק רכוש, חשוב להוכיח את הנזק, להוכיח את האחריות של המפריע או האחראי על הנזק, ולהוכיח את הקשר הגורם בין הפרות האחריות לנזק. עדיף להיוועץ בעורך דין בתחום נזיקין כדי לקבל מידע וסיוע נוסף בנושא.

כולנו מסכימים כי מלחמת חרבות ברזל היא אירוע לא צפוי. כאשר נוגעים בנושא של דיני חוזים, מרגע פתיחת המלחמה, מצופה מכל אחד מהצדדים לחוזה צריך להמשיך ולנהוג בתום לב, ואף לעשות כל מה שהוא יכול על מנת להמשיך את קיום החוזה על אף המלחמה, ולא להתנער מהתחייבויותיו.

לפי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, במקרה של כוח עליון המונע אפשרות לקיום החוזה, הצד המפר אותו ייחשב כפטור מאחריות. אולם, עד לזמנים אלה, לפי הפסיקה, מלחמות לא נחשבו לכוח עליון.

כמו כן, צד שהחליט להפר את החוזה, יהיה חייב להוכיח כי המצב במדינה, ובפרט המצב האישי והביטחוני שלו נפגעו, וגרמו לו לאי יכולת לקיים את חלקו בחוזה. צד שהחליט להפר את החוזה עקב סיכול, חובת ההוכחה עליו הוא יצטרך להוכיח שקיום החוזה באותן הנסיבות הוא בלתי אפשרי באופן ניכר ממה שנחתם בין הצדדים.

לדוגמה: אי עמידה בתשלומי שכירות והבאה לכדי הפרת חוזה שכירות לדירה או בית עסק באזור שנחשב "כאזור מלחמה", לעומת הפרת חוזה שכירות דומה באזור קרוב יותר לשדה הקרב, ואין מניעה לגור בו בעת ההפרה, תיחשב לכזאת שלא בהכרח מצדיקה את הפרת החוזה בשל המלחמה.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע פטור מחובת תשלום דמי השכירות אם נמנע מהשוכר להשתמש בדירה למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות לדירה, כמו למשל: דרכי גישה ונסיבות ביטחוניות ובטיחותיות הנוגעות לאותו נכס. הפטור מתשלום יחול רק אם בזמן כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות או שלא היה עליו לצפותן מראש, והוא לא יכול היה למנוע אותן.

לעיתים אף ניתן לטעון במדינתנו כי אירוע מלחמתי הינו שכיח ושכן היה ניתן לצפותו מראש.

על כן, במידה ובמסגרת החוזה, הצדדים לא ניסחו את הנושא במפורש, המחלוקת תימשך ואף תגיע לפתחו של בית המשפט. לכן, חשוב מאוד לנסח את החוזה בצורה מדויקת וברורה. ניסוח נכון יכול למנוע את הצורך בניהול הליכים משפטיים מתישים וחוסר ודאות משפטית. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום, שיידע לייעץ ולמזער את החשיפה המשפטית ואת עוגמת הנפש הנלווית.